SKIP NAVIGATIONMine sager
 Hent publikation som PDF PDF

Guide til kvalitet ved bygningsdrift

8. Driftsforhold - bygningsdele

Dette afsnit indeholder Byggeskadefondens bud på vigtige FOKUSOMRÅDER i den daglige drift og vedligeholdelse af udvalgte bygningsdele.

Afsnittet indledes med en oversigtlig TJEKLISTE for driftsafdeling og driftspersonale – hvad skal der holdes øje med, hvordan og hvor tit.

Efterfølgende beskrives DRIFTSFORHOLD for følgende bygningsdele:

  • Tage
  • Tagterrasser / tagboliger
  • Facader
  • Altaner / altangange
  • Terræn / fundamenter
  • Vådrum
  • Tekniske installationer

For hver bygningsdel vises nogle EKSEMPLER på konsekvenser af mangelfuld drift, samt en oversigt over vigtige FOKUSOMRÅDER i den praktiske overvågning og vedligeholdelse. Oversigten er baseret på konkrete erfaringer fra Byggeskadefondens mange eftersyn.

Bygningsdelene er defineret i forhold til Byggeskadefondens praksis og systematik. Alle bygningsdele kan genfindes i og ”oversættes” til Landsbyggefondens systematik FORVALTNINGSKLASSIFIKATION

med tilhørende kontoplaner.

Byggeskadefondens arbejdsområde og skadedækning omfatter ikke landskab og udearealer. Disse forhold er derfor heller ikke medtaget i gennemgangen af bygningsdele – vel vidende, at det udgør en stor del af den daglige drift i almene boligbebyggelser.

8.1. Tjekliste - driftsafdeling og driftspersonale

TJEKLISTEN viser nogle af de vigtige driftsforhold, som driftsafdeling og driftspersonale – ifølge Byggeskadefondens erfaringer – skal være særlig opmærksom på for at opnå en sikker, effektiv og bæredygtig bygningsdrift.

TAGE

Bygninger med lav taghældning                         

  • Er tagdækningen intakt uden buler eller huller ved overlæg mv.?                         
  • Er der tegn på vandansamlinger på taget?
  • Kan vandet løbe frit på taget?
  • Er false, gennemføringer mv. sikret mod vandgennemtrængning, hvis de står under vand?

Tagdækning, tegl      

  • Har teglstenene forskubbet sig?
  • Sidder binderne fast?

Tagdækning, pap 

  • Har pappen sluppet ved overlæg?
  • Er pappen intakt ved murkroner, ovenlys, ventilationshuse mv.?
  • Er pappen intakt ved gennemføringer?
  • Er der lunker på taget med vandansamlinger?
  • Er der bløde punkter på taget, som kunne tyde på opfugtet underlag?

Tagdækning, metal        

  • Er der huller, revner eller tegn på brud i metallet?
  • Ligger metallet plant på underlaget? Larmer tagdækningen, når det blæser? Er falsene intakte?

Tagrum    

  • Virker indeklimaet tørt og uden skimmel på overflader?
  • Er ventilationsspalterne frie? Ligger isoleringen pænt?
  • Er ventilationsrør og afkast fastgjort til taghætter?

Undertag, banevare   

  • Er undertaget strammet op, så det ikke blafrer?
  • Er undertaget uden buler eller folder?
  • Er der slidmærker eller huller i undertaget?

Gennembrydninger i tag  

  • Er taghætter fastgjort forsvarligt?
  • Er kraver omkring taghætter mv. intakte?

Inddækninger og skotrender 

  • Er der løse inddækninger?
  • Er inddækninger tætte og uden revner eller huller?
  • Er skotrender uden buler og revner?
  • Er skotrender frie for blade, grene mv.?

Tagrender og nedløb     

  • Er tagrender og afløb rene?
  • Er der huller eller revner i tagrender og nedløb?
  • Løber vandet fra taget i tagrenden og ikke bag renden?

Grønne tage                                 

  • Er beplantningen friholdt fra murkroner, gennemføringer, ovenlys?
  • Er afløb rene?
  • Er der tegn på utætheder – i tagrum eller på lofter under taget?

Solenergianlæg i tagflader    

  • Er fastgørelsen af anlægget i tagfladen tæt og intakt?
  • Kan vandet løbe frit under anlægget?

TAGTERRASSER / TAGBOLIGER

  • Er afløb og nødafløb rene?
  • Er inddækninger intakte?
  • Er fuger under vinduer og døre tætte?

FACADER

Facader generelt    

  • Er der fugtaftegninger, misfarvninger, saltudtræk, algebegroning mv. på facaden?

Lette facader                               

  • Fremstår facaden uden revner?
  • Er regnskærmen intakt?

Puds på isolering        

  • Er overfladen uden revner, huller eller nedfalden puds?
  • Er overfladen bulet – slår pudsen fra underlaget?
  • Er pudsen intakt i vinduesnicher, eller hvor puds møder en anden bygningsdel?
  • Er fuger tætte omkring vinduer og døre?

Betonfacader og betonsøjler      

  • Er fuger mellem elementerne intakte?
  • Er overflader uden afskalninger og uden blottet armering?

Teglsten  

  • Er fuger intakte?
  • Er murværket uden fugtaftegning, saltudfældning eller begroning?

Vinduer og døre   

  • Er hængsler og beslag funktionsdygtige og smurte?
  • Er maling, oliering eller lignende efter fabrikantens anvisninger?
  • Er glasisætningslister mv. intakte?

Inddækninger 

  • Er der løse inddækninger?
  • Er inddækningerne tætte ved samlingerne?

Sålbænke  

  • Er der løse sålbænke?
  • Er fugerne omkring sålbænkene intakte?

Fuger

  • Er der fuger, der er revnede, faldet ud eller har sluppet?
  • Skyldes behovet for udskiftning af fugerne normal ældning, eller kan der være andre årsager?

Gennembrydningerifacaden 

  • Kan vand trænge ind ved gennembrydninger i facaden?

ALTANER / ALTANGANGE

  • Er afløb og nødafløb tilstoppede?
  • Er der fugtaftegninger under altanen eller på facaden?
  • Er fuger under bundkarme ved døre og vinduer tætte?
  • Er altanværn løse eller ustabile?

TERRÆN / FUNDAMENT

  • Står der vand på terrænet efter nedbør – fungerer dræn eller er der traktose?
  • Er der terrænfald væk fra bygningen?
  • Er sokkelrender og afløbsrender rene?
  • Er soklen uden revner?
  • Er fuger under bundkarme ved døre og vinduer tætte?
  • Står der vand på gulvet i brusenichen efter bad? Manglende fald på gulvet forudsætter optørring efter bad eller ændring af fald.
  • Er fugen mellem væggen og gulvet tæt?
  • Er fugen ved gulvafløbet tæt?
  • Er fugen omkring blandingsbatteriet tæt?

Vand­ og varmeinstallationer  

  • Er afspærringsventiler i vandinstallationen svære at dreje?
  • Er vandforbruget så højt eller så jævnt over hele døgnet, at der kan være mistanke om lækage?
  • Mangler der tryk på varmeinstallationen?
  • Udluftes radiatorerne efter vandpåfyldning eller trykfald i varmeinstallationen?
  • Er der problemer med bakterievækst i vandet?
  • Mangler der procedurer for udskiftning af batterier i lækagemeldere?

Ventilation        

  • Er der trækgener? Er der støjgener?
  • Er der tung luft eller lugtgener i boligerne? Tilstopper beboerne aftrækskanaler?

Afløb    

  • Står vandet længe i gulvafløbet?
  • Er vandlåse i køkkenvaske eller håndvaske tilstoppede?

Kloak      

  • Siver regnvand kun langsomt gennem afløb i terræn?
  • Siver regnvand kun langsomt væk fra sokkel­ og afløbsrender?

8.2. DRIFT / BYGNINGSDELE

Anbefalinger

  • Kend jeres bygninger og kend deres sårbare bygningsdele.
  • Stil den rette diagnose, før driftstiltagene besluttes.
  • Hold øje, hold øje, hold øje ...

IAGTTAGELSE

Bygninger er forskellige, og derfor skal de også behandles forskelligt. Det vigtigste budskab er, at driftspersonalet skal kende deres bygninger og identificere de sårbare bygningsdele. Her er det en fordel, hvis driftspersonalet har været involveret i projekteringen – både for at være med til at vælge de mest driftsvenlige løsninger, men også for at forstå, hvordan bygningerne fungerer. Driftspersonalet skal fx vide, hvor tætheds­ planet i klimaskærmen ligger, og specielt hvilke fugtsymptomer man skal være opmærksom på. Fugtplamager, vandindtrængning, revner og forrin­ gelse af egenskaber ved bygningen er nogle af de vigtigste symptomer på, at noget er galt med bygningen.

For at få oplysninger om bygningen er det nyttigt at gennemgå tegninger af byggeriet og bygherrens risikoerklæringer. Sidstnævnte udpeger netop de risikobetonede løsninger, som kræver ekstra overvågning. Sårbare løsninger kan fx være underdimensionerede inddækninger, indvendige nedløbsrør, gennemføringer og fastgøringer i tag og facade. De sårbare bygningsdele skal efterses ofte og altid efter situationer, hvor der kan være sket skade på dem, fx efter en vinterperiode eller efter voldsomt vejr. Bygningsdele, der skal renses for blade for at kunne fungere, skal renses lige efter løvfald.

DIAGNOSE

For at finde den rette løsning, må man stille den rette diagnose. Går fugerne fx gentagne gange i stykker, må man spørge sig hvorfor. Hvis mørtelfugerne eksempelvis revner eller skubbes ud i en gavlmur, er det sjældent nok blot at skifte fuge. Her må man finde årsagen. Problemerne med fugerne kan eksempelvis skyldes, at væggen er ustabil, eller at arme­ ringen ruster og derfor skubber fugerne ud. Driftstiltagene skal her imøde­ gå selve årsagen til slitagen eller skaderne.

DRIFTSAKTIVITETER

Driftsplanen skal beskrive driftsintervaller og drifts­ aktiviteter for de enkelte bygningsdele – blandt andet baseret på Bygge­ skadefondens konklusioner og anbefalinger i eftersynsrapporten.

OPFØLGNING

Det er nødvendigt at følge op på driftstiltagene for at finde ud af, om de virker efter hensigten. Forkerte driftsaktiviteter kan i nogle til­ fælde forværre fx fugtproblemer. I et byggeri, hvor der trængte vand ind ved vinduerne, havde man med fugemasse lukket alle huller i vindueskonstruk­ tionen i den tro, at det ville skabe tæthed. Desværre havde man også stop­ pet de nederste huller til, som egentlig var drænhuller, og derfor blev der ophobet mere og mere fugt i konstruktionen. Her ville effektiv diagnostice­ ring og opfølgning have bragt bygningsdriften på rette kurs.

De følgende afsnit indeholder – bygningsdel for bygningsdel – en oversigt over særlig vigtige overvågnings­ og vedligeholdelsesaktiviteter. Over­ sigten er baseret på konkrete erfaringer fra Byggeskadefondens mange eftersyn.

BÆREDYGTIG DRIFT

Har blandt andet fokus på:

  • at optimere energiforbrug
  • at undgå spild og overforbrug
  • at undgå materialer og midler, der indeholder skadelige stoffer
  • at optimere arbejdsmiljø.

REGNVEJR

Det bedste tidspunkt at efterse en bygning er lige efter, at det har regnet. Her kan man se, hvor hurtigt vandet ledes væk, og om det løber den rigtige vej.

8.3. TAGE

Mangelfuld drift af tage kan have store konsekvenser – også for resten af bygningen. For at undgå fugtproblemer, skal vand hurtigt ledes væk fra taget. Jo længere tid vandet bliver på taget, jo større er sandsynligheden for vandgennemtrængen.

Driftsplanen skal tilpasses bygningens beliggenhed og højde samt tagets geometri og de valgte materialer. Et robust tag bør efterses én gang årligt, mens tage med sårbare løsninger bør efterses flere gange årligt og gerne lige efter et regnvejr, hvor det er mest tydeligt, om løsningerne fungerer. Særlig sårbare løsninger er fx tage med avanceret geometri, indvendige tagrender og tagnedløb, grønne tage og tage med mange gennemføringer eller fastgøringer i tagfladen.

Tage, tagrum og tekniske installationer i tagkonstruktionen kan være svært tilgængelige, og derfor skal driftsplan og driftsbudget omfatte tiltag, der kan skabe adgang til disse bygningsdele. I nogle tilfælde kan en drone være nyttig at bruge til inspektion af taget, mens indbyggede fugtmålere i tagkonstruktionen kan gøre det lettere at følge udvikling af fugt.

Driftsplanen og den daglige drift bør bl.a. omfatte kontrol af:

  • Tagdækninger – tæthed, specielt ved tage med lav taghældning.
  • Undertage – tæthed, specielt ved lette
  • Dampspærrer – lufttæthed.
  • Tagrum – tilstrækkelig ventilation af tagrum for at undgå råd og
  • Tagrender og tagnedløb – tæthed og
  • Gennembrydninger af tagflade – tæthed omkring skorstene, aftræk
  • Inddækninger og skotrender – vandafledning ved a. tagkviste og ovenlys.
  • Grønne tage – tæthed, fugtophobning på indvendige

Driftseksempel: GENNEMFØRING uden brug af krave eller lignende er en uortodoks løsning, der kræver øget kontrol.

Driftseksempel: Løst TAGPAP på tag med lav hældning skal udbedres.

UDVALGTE FOKUSOMRÅDER I DRIFTEN

Inspicér tagrummet regelmæssigt

Ved at inspicere tagrummet kan fugtproblemer opdages i tide. En fugt­ måler i tagrummet kan gøre det lettere for driftspersonalet af opdage eventuelle fugtproblemer, der stammer fra skader på taget eller problemer med afvanding af taget.

Kontrollér tæthed ved fastgøring til taget

Flere og flere tekniske installationer placeres på taget, bl.a. for at gøre plads til boliger i tagrum eller udnytte solindfaldet ved at placere solceller på taget. Undersøg hvor­ dan fastgøringen er udført, og om der kan trænge vand ind ved fastgøringen.

Rens tagrender og tagnedløb

Efter løvfald er det tid til at rense tagrender og tagnedløb, så regnvand kan passere uhindret. Her er det vigtigt at sørge for let adgang til tagrende og tagnedløb eller sørge for, at drifts­ plan og driftsbudget tager hensyn til leje af lift eller andet egnet udstyr.

Husk bladfang ved tagnedløb

Et manglende bladfang kan have store konsekvenser, hvis tagrende eller tagnedløb er monteret indvendigt. Mangler bladfanget her, kan blade stoppe rende og nedløb til, og i frost­ vejr kan det betyde, at de sprænges, så vandet efterfølgende kan trænge ud i bygningsdelene omkring tag­ rende og tagnedløb.

Rens skotrender

Nogle skotrender er svære at rense. Især skotrender mellem sadeltage kan være så smalle, at det er vanskeligt at rense dem. Hvis skotrenden tilmed ikke er særlig dyb, kan selv en lille mængde nedfaldne blade gøre, at vandet ikke ledes hurtigt nok væk.

Hold øje med inddækninger og manchetter af plast

Solen kan nedbryde manchetter og inddækninger af plast. Nogle manchetter og inddækninger består af et net med et lag gummi. Solen kan nedbryde gummien, og sker det, er der kun nettet tilbage, og det beskytter ikke mod vandindtrængning.

Efterse tag og inddækninger efter kraftig blæst

Det blæsende danske vejr betyder, at vandet indimellem løber opad på facaden. Undersøg derfor, om inddækningerne kan blæse af, eller om de er så små, at de ikke kan beskytte bygningen mod vandindtrængning, når det blæser.

Hold skarpt øje med det grønne tag

Vækstlaget på det grønne tag skal holdes væk fra inddækninger, gen­nemføringer og nedløb. Driften af et intensivt grønt tag er derfor særlig omfattende, mens driften af et sedum­tag med få gennemføringer og høje, robuste inddækninger er lettere.

Driftseksempel: Løst TÆTNINGSBÅND i ovenlys kan medføre indtrængning af vand.

Driftseksempel: SKOTRENDE mellem to tagflader. Skotrender skal efterses og driftes jævnligt.

MERE VIDEN

Find detaljerede anvisninger og vejledninger på: www.byg­erfa.dk og www.build.aau.dk

8.4. TAGTERRASSER / TAGBOLIGER

Tagterrasser og tagboliger gør det muligt at udnytte taget og tagetagen til nye formål, men terrasser på taget og boliger i tagetagen giver også ekstra driftsopgaver. Udover de sædvanlige driftsopgaver forbundet med tage om­ fatter driften også kontrol af niveaufri adgang til boligerne fra terrasserne, fastgøringer til taget og afvanding under terrasserne.

Typisk er tagterrasser bygget op af fliser på flisefødder eller af brædder på lægter. I begge tilfælde skal der kunne løbe vand under terrassen og hen til afløbet, og afløbet skal renses efter løvfald. Hvis der er tale om en træter­rasse skal man undersøge, om træterrassen ligger så tæt på tagfladen, at træet kan opfugtes. I givet fald skal træterrassen hæves yderligere fra tag­ fladen.

Den niveaufri adgang fra terrasserne til boligerne eller trappetårnet skal efterses ofte for at sikre, at vand ikke trænger ind. Undersøg, hvordan vand­ tætheden sikres. Ofte er det fugerne under bundkarmene, der skal for­ hindre vand i at trænge ind, og derfor er det helt afgørende, at denne fuge kan efterses og om nødvendigt udskiftes. Vurdér også, om selve inddæknin­ gerne har en beskaffenhed og udformning, der reelt viser vand væk.

Driftsplanen og den daglige drift bør bl.a. omfatte kontrol af:

  • Afvanding af terrasse – fri passage mellem fliser eller brædder.
  • Afløb under terrasse – tilstopning.
  • Afvanding under terrasse – uhindret passage under terrasse til afløb.
  • Træterrassens tilstand – ingen kontakt mellem tagflade og træterrasse.
  • Fuger omkring døre – tæthed.
  • Inddækninger omkring døre – vandafledning og tilstand.

Driftseksempel: TAGBRØNDEN er placeret under træterrassen, så den er umulig at oprense.

Driftseksempel: Driftskrævende – eller skadevoldende – forsøg på at fuge sig til tæthed ved GENNEMFØRING af balustre i tagterrasse.

UDVALGTE FOKUSOMRÅDER I DRIFTEN

Sørg for fri passage under terrassen

Blade, grene og affald under terrassen kan forhindre vand i at nå hen til afløbet. Vandet skal kunne løbe frit under hele terrassen og må ikke kunne få kontakt til organiske dele af terrassen.

Rens afløbet

Efter løvfald skal afløbet renses. Kontrollér også, om der er et bladfang over afløbet, der kan forhindre blade og andet i at trænge ned i afløbet.

Overvåg træterrassernes tilstand

Træ på et tag er både udsat for sol, regn og vind i rigelige mængder. Det betyder, at træet skal efterses ofte, vedligeholdes og om nødvendigt udskiftes.

Kontrollér om inddækninger leder vand væk

Det er inddækningernes opgave at lede vand væk, men det er ikke altid de gør det. Med tiden kan inddækningerne løsne sig, skifte form og plastinddækninger kan ned­ brydes af solen. Derfor skal inddækningerne efterses jævnligt.

Efterse fastgøringer i taget

Når noget fastgøres mekanisk til et tag med tagpap, skal det ske uden at gen­ nembryde tagmembranen. Hvis tagmembranen er gennembrudt, kan der trænge vand ind. Kontrollér der­ for, hvordan solceller, balustre og andre elementer er fastgjort til taget.

Kontrollér tætheden af fugerne omkring døren

En fuge er en sliddel, som skal udskiftes en gang imellem. Inddækninger kan gøre det vanskeligt at efterse og udskifte fugerne. Især fugen under dørene er vigtig at efterse, da denne fuge ofte sikrer tæthed mod vandindtrængning.

MERE VIDEN

Find detaljerede anvisninger og vejledninger på: www.byg­erfa.dk og www.build.aau.dk

8.5. FACADER

Facader kan opbygges på mange måder og af mange forskellige materialer. Nogle facader er bedre beskyttet mod fugtpåvirkning end andre, fordi der fx er tagudhæng, baldakiner, eller fordi der er valgt robuste materialer, som er anvendt på en hensigtsmæssig måde. Driftsplanen skal passe til den en­ kelte facadetype.

Tilgængeligheden til de bygningsdele, der skal efterses ofte, har stor ind­ virkning på, om driften bliver enkel eller kompliceret. Høje bygninger med sårbare materialer, mange fuger, gennembrydninger og sparsom konstruk­ tiv beskyttelse vil som regel være komplicerede og dyrere at drifte ordent­ ligt end lavt, simpelt og robust byggeri.

Den nederste del af facaden og døre ved terræn kan påvirkes af vand, smuds og salt fra opsprøjt. Især opsprøjt fra vejsalt kan give plamager på tegl og stenmaterialer, som kan være umulige at fjerne. Overvej, om en anden type belægning i terræn kan mindske opsprøjt.

Hvis den nederste del af facaden er udført af sårbare materialer, fx puds på isolering, kan man overveje at beskytte facaden mod stød ved at forhindre beboere i at stille cykler op ad muren, fx ved at montere cykelstativer i ter­ ræn eller plante buske foran facaden.

Driftsplanen og den daglige drift bør bl.a. omfatte kontrol af:

  • Fuger – tæthed.
  • Dræn under vinduer – vandafledning
  • Inddækninger – vandafledning
  • Gennemføringer – tæthed.
  • Fastgøringer – tæthed og
  • Revner – årsag og afhjælpning.
  • Fugtplamager, saltudtræk – årsag og afhjælpning.
  • Fuger, inddækninger, gennemføringer og fastgøringer – tilgængelighed.

Driftseksempel: FUGEBÅND ved dør er faldet ud.

Driftseksempel: MURVÆRK i ringe forfatning. Mørtlen er porøs og blæser ud med vinden. Der kan trænge vand ind, hvis det ikke udbedres og vedligeholdes.

UDVALGTE FOKUSOMRÅDER I DRIFTEN

Hold øje med fugerne – også de helt eller delvist skjulte

Ikke alle fuger er lige synlige. Nogle er gemt under inddækninger, sålbænke og dørtrin. Her kan tegninger hjælpe med at afdække, hvor fugerne sidder, og hvilken funktion de har.

Undersøg, hvorfor fugerne er gået i stykker

En fuge er en sliddel, som skal udskiftes før eller siden. Nogle fuger skal blot udskiftes, fordi de er for gamle, mens andre slipper eller revner, fordi der er noget galt med bygningen. Revner i lodrette mørtelfuger kan eksempelvis være sætningsrevner, mens vandrette rev­ ner kan være tegn på, at en fugtspærre i muren ligger forkert, eller at armeringsjern i muren ruster og ud­ vider sig.

Undgå at tilstoppe drænhuller under vinduer

Fuger er vigtige for tætheden, men de kan også forhindre vand i at komme ud, hvis de sidder forkert. Kontrollér derfor, om fugen er trukket så langt tilbage under vinduets bundkarm, at den ikke forhindrer vand i at blive drevet ud af karmen.

Kontrollér tætheden ved gennemføringer og fastgøringer

Gennemføringer og fastgøringer bryder oftest tæthedsplanet, og derfor skal driftspersonalet kontrollere, om tætheden omkring gennemføringerne eller fastgøringerne er intakt.

Undersøg årsag til revner

Revner kan være harmløse eller tegn på alvorlige svigt. Undersøg derfor altid, hvorfor revnerne er opstået, så de kan udbedres på en hensigtsmæssig måde.

Hold øje med, om inddækninger stadig sidder, som de skal

Efterse gerne inddækninger lige efter et regn­ vejr, så du kan se, om vandet løber den rigtige vej.

Kontrollér jævnligt, om der er fugtplamager, algevækst eller saltudtræk på facaden

Årsagen til fugt­ plamager, algevækst eller saltudtræk skal altid afdækkes, fordi disse er tegn på længerevarende fugtpå­ virkning og dermed måske tegn på svigt eller skader. Fugtplamager kan eksempelvis skyldes, at sålbænke rager mindre end 30 mm ud fra facaden, eller at der ikke er en ordentlig drypnæse på sålbænkene.

Driftseksempel: VANDNÆSE over vindue rager mindre en 30 mm ud over træstolpe. Stolpens levetid bliver kortere.

Driftseksempel: Elmåler er indsat i træfacade uden VANDNÆSE eller SÅLBÆNK til at beskytte træværket.

Driftseksempel: STUDSFUGE under vindue er forsvundet og skal repareres, hvis vandindtrængning skal undgås.

MERE VIDEN

Find detaljerede anvisninger og vejledninger på: www.byg­erfa.dk og www.build.aau.dk

8.6. ALTANER / ALTANGANGE

Den niveaufri adgang fra altan til bolig volder ofte problemer under projekteringen, men også under drift. Undersøg, hvordan den niveaufri adgang er udført, og hvor tæthedsplanet ligger. Afhænger tætheden eksempelvis af fuger under dørtrinene, er det helt afgørende, at disse efterses jævnligt. Går vinduerne helt ned til altanpladen, skal fugernes tæthed under vindu­erne også sikres.

Hvis altanerne er fastgjort til muren med bærebjælker, skal driftsplanen omfatte eftersyn af disse. Der må ikke trænge vand ind i ydervæggen ved bærebjælkerne. Nogle altaner og altangange er monteret, så der er mel­ lemrum mellem altanpladen og muren. Hvis afvandingen ikke er effektiv, kan det betyde, at der løber ganske store mængder vand ned ad muren, så der kommer fugtplamager under altanpladerne. Undersøg, hvordan afvan­dingen kan blive så effektiv, at muren under altanpladerne beskyttes bedre.

Driftsplanen og den daglige drift bør bl.a. omfatte kontrol af:

  • Fuger under døre og vinduer – tæthed.
  • Fastgøring til mur – vandafledning og tilstand – tæthed.
  • Vandafledning – retning og effektivitet.
  • Afløb – renholdelse.
  • Område omkring afløb – renholdelse.
  • Fuger, fastgøring og afløb – tilgængelighed.

UDVALGTE FOKUSOMRÅDER I DRIFTEN

Kontrollér alle fuger – også de helt eller delvist skjulte

De fleste fuger i forbindelse med altanen er syn­ lige, men der kan også være fuger, som sidder under dørtrin. Disse fuger er som regel en vigtig del af tæthedsplanet og skal derfor efterses ofte og om nødvendigt udskiftes. Det kan være vanskeligt at få adgang til fugerne under dørtrinnet, og derfor skal driftplanen tage hensyn til fugernes tilgængelighed.

Efterse fastgøringer til mur

Fastgøringerne til muren har både betydning for altanens stabilitet og for, om der kan trænge vand ind. Hold derfor øje med fugerne omkring fastgøringerne og plamager på facaden.

Hold øje med, om vandet afledes hurtigt og effektivt fra altanerne

Hvis det er en stor altan med afløb, skal afløbet renses efter løvfald og om foråret.

Undersøg, hvordan du kan få adgang til at rense afløb

Nogle afløb er gemt under riste eller træbeklæd­ning.

Rengør området under hele risten eller træbeklædningen med passende mellemrum

Vandet skal kunne komme hen til afløbet. Det kan det ikke, hvis der eksempelvis ligger bunker af blade eller affald under risten eller træbeklædningen.

Kontrollér, om værn og balustre er fastgjort forsvarligt, og om de virker stabile

Ustabile værn kan ud­ gøre fare for beboerne. Fastgøring af værn kræver kontrol og efterspænding med jævne mellemrum.

Driftseksempel: FALDET PÅ ALTANEN er korrekt, men den er for dyb til at kunne afvendes hensigtsmæssigt uden afløb. Løsningen kræver øget drift.

Driftseksempel: FUGEN har sluppet ved dørtrin og ved mur.

MERE VIDEN

Find detaljerede anvisninger og vejledninger på: www.byg­erfa.dk og www.build.aau.dk

8.7. TERRÆN / FUNDAMENTER

Den nederste del af facaden er udsat for opsprøjt og i nogle tilfælde også opfugtning fra terræn. Særlig opsprøjt med vejsalt og grus kan have en ne­gativ effekt på facadens holdbarhed og udseende. Slagregn, der rammer hele facaden, ender derudover altid på den nederste del. Facaden på et byg­geri, hvor facadebeklædningen går helt ned til terræn, er særlig udsat. Driftspersonalet skal i sådanne tilfælde både holde øje med opfugtning fra terræn, vand fra slagregn og opsprøjt. Opsprøjt kan mindskes ved at skifte belægning. En hård terrænbelægning giver som regel mere opsprøjt end en blød eller perforeret terrænbelægning. En blød belægning kan fx være græs, mens en perforeret belægning kan være riste.

Langs facader i nybyggerier er der ofte anlagt en sokkelrende eller afløbs­ rende med en rist for at kunne etablere niveaufri adgang til boligerne. Sok­kelrende og afløbsrende skal efter løvfald og om foråret renses for blade og affald. Hvis der er omfangsdræn, skal det være funktionsdygtigt.

Driftsplanen og den daglige drift bør bl.a. omfatte kontrol af:

  • Fuger – tæthed.
  • Facade – smuds og nedbrydning på grund af opsprøjt.
  • Sokkelpuds – revner og afskalninger.
  • Fundament – revner.
  • Sokkelrende og afløbsrende i terræn – renholdelse.
  • Drænfunktion.

 

Driftseksempel: SOKKELHØJDEN er utilstrækkelig, og facadebeklædningen kræver derfor øget drift.

Driftseksempel: SOKKELPUDSEN er revnet og skaller af.

Driftseksempel: DÆKSLET er for højt, og det ujævne terræn kan resultere i snubleulykker og besværliggøre snerydning.

UDVALGTE FOKUSOMRÅDER I DRIFTEN

Undersøg fugernes tæthed

Fugerne under dørtrin er som regel vigtige for tætheden. Undersøg derfor årligt fugernes tilstand og undersøg, hvor eventuel opfugtning af dør, væg eller facade stammer fra.

Rengør facade efter opsprøjt, og skift eventuel belægning i terræn

Opsprøjt kan misfarve og opfugte soklen og den nederste del af facaden. I grelle tilfælde kan man overveje at skifte belægningen i terrænet til en type, der giver mindre opsprøjt.

Kontrollér sokkelpudsen med jævne mellemrum

Der kommer ofte revner i sokkelpudsen. Undersøg altid årsagen til revnerne, inden de udbedres. Reparation af sokkelpuds skal ske under vejrforhold, der er forene­ lige med kravene til påføring af pudslaget.

Hold øje med revner i fundament eller sokkel

Nogle revner kan være tegn på svigt som følge af eksempel­ vis forkert udførelse eller forkert anvendelse af materialer. Under inspektionen skal driftspersonalet derfor overveje årsagen til revnerne.

Rens sokkelrenden efter løvfald og om foråret

En tilstoppet sokkelrende kan betyde, at regnvand ikke ledes hurtigt nok væk fra soklen. I værste fald kan det øge sandsynligheden for vandindtrængning ved den niveaufri adgang.

MERE VIDEN

Find detaljerede anvisninger og vejledninger på: www.byg­erfa.dk og www.build.aau.dk

8.8. VÅDRUM

I vådrum kan der opstå fugtskader, hvis fugerne ved gulvafløb, omkring blandingsbatteri og mellem væg og gulv ikke efterses med passende mel­lemrum og udskiftes efter behov. Eftersyn og eventuel udskiftning af disse fuger kræver adgang til boligerne. Driftsplanen skal derfor tage stilling til, hvordan det kan ske og med hvilke intervaller.

Dårlig ventilation og/eller uhensigtsmæssig adfærd kan øge fugtniveauet i vådrum. Konsekvensen af et højt fugtniveau kan være skimmelvækst. Hvis der er installeret ventilationsanlæg i ejendommen, kan driftspersonalet i nogen grad afhjælpe fugtproblemet ved at indregulere ventilationen. I mange tilfælde er det dog også nødvendigt at inddrage beboerne i arbejdet med at mindske fugtniveauet. Beboere og driftspersonale kan finde gode råd om håndtering af skimmel på www.skimmel.dk. På hjemmesiden kan drifts­ personalet blandt andet læse om, hvordan de kan lave en beboerguide, der er tilpasset den konkrete bygning.

Driftsplanen og den daglige drift bør bl.a. omfatte kontrol af:

  • Fuger – tæthed.
  • Ventilation – passende fugtniveau i vådrum.
  • Fugtniveau – vandansamlinger og forhøjet luftfugtighed
  • Beboerinformation – virker informationen til beboerne?

Driftseksempel: Adgang fra vådrum til TEKNIKSKAB anbefales ikke.

Driftseksempel: VANDRET GULV ved dør betyder øget drift, og der skal monteres et metalprofil på dørtrinnet for at beskytte trætrinnet.

UDVALGTE FOKUSOMRÅDER I DRIFTEN

Kontrollér fugerne omkring afløbene

Utætte fuger omkring afløb kan føre til fugtskader, og derfor skal de efterses med jævne mellemrum og om nødvendigt udskiftes efter behov.

Kontrollér ventilationen

Fugtniveauet i et vådrum kan blive ganske højt, og derfor er det vigtigt at ventilationen fungerer, som den skal – uanset om vådrummet ventileres med naturlig ventilation eller et ventila­tionsanlæg.

Hold øje med skimmelvækst

Skimmelvækst i vådrum kan være tegn på utilstrækkelig ventilation, for dårlig rengøring eller fugtansamlinger.

Lav en beboerguide, der er tilpasset byggeriet

Bygningens planlagte funktionalitet og beboernes adfærd skal hænge sammen. I en bygning med naturlig ventilation skal beboerne lufte ud med jævne mellemrum, mens de i en bygning med ventilationsanlæg skal undlade at bringe ventilationen i ubalance ved fx at stoppe ventilationskanaler til.

Driftseksempel: Fugeslip ved GULVAFLØB kan betyde, at vand kan trænge ned i gulvet.

Driftseksempel: Fugeslip i SOKKELKLINKE skal udbedres for at sikre tæthed.

Driftseksempel Begyndende SKIMMEL ved vindue i vådzone kan være tegn på for høj fugtbelastning og dårlig ventilation.

MERE VIDEN

Find detaljerede anvisninger og vejledninger på: www.byg­erfa.dk og www.build.aau.dk

 

8.9. TEKNISKE INSTALLATIONER

De tekniske installationer omfatter vand­ og varmeinstallationer, afløb, ventilationsanlæg og kloak. Generelt gælder det, at ældre installationer bør efterses oftere end yngre.

Driftsplanen og den daglige drift bør bl.a. omfatte kontrol af:

  • Højt vandforbrug – tegn på utætheder.
  • Cirkulationspumpe – funktion.
  • Varmtvandsbeholder – temperatur.
  • Lækagemeldere i vandinstallation – batteriskift.
  • Armaturer – afkalkning.
  • Afspærringsventiler – funktion, motionering.
  • Varmeinstallation – indregulering, tryk og udluftning.
  • Ventilationsanlæg – indregulering og filterskift.
  • Aftrækskanaler i boliger – tilstopning.
  • Gulvafløb i boliger – tilstopning.
  • Vandlåse i køkkenvaske og håndvaske i boliger – tilstopning.
  • Regnvandsbrønde – tilstopning.
  • Sokkel­ og afløbsrender – tilstopning.

UDVALGTE FOKUSOMRÅDER I DRIFTEN - VAND

Vandinstallationer til brugsvand skal driftes for at undgå bakterievækst, mindske vandforbruget, opnå til­ fredsstillende funktion og undgå brud. Et højt vandforbrug kan være tegn på brud, og brud på vandinstalla­ tioner kan føre til voldsomme skader på bygningen.

Hold øje med vandforbruget

Et højt eller jævnt vandforbrug over døgnet kan være tegn på utætheder.

Kontrollér temperaturen i varmtvandsbeholderen

Temperaturen i varmtvandsbeholderen skal være over 50°C, så der ikke opstår bakterievækst som fx legionella.

Kontrollér om cirkulationspumpen fungerer

En velfungerende cirkulationspumpe gør ventetiden på varmt vand kortere og kan derfor mindske vandforbruget.

Sørg for at udskifte batterier på alle lægkagemeldere mindst hvert 5. år

I vandinstallationer er det lækage­ meldernes opgave at give lyd fra sig, hvis der er utætheder.

Afkalk brusehoveder og perlatorer

Afkalkning af brusere og vandhaner kan være med til at holde vandfor­ bruget nede. Tag stilling til, om afkalkningen er driftspersonalets opgave, eller om beboerne i nogle tilfælde kan klare opgaven.

Motionér afspærringsventilerne

Ventiler til både vand­ og varmeanlæg bør motioneres to gange årligt for at sikre, at de kan lukkes, hvis der opstår brud på systemet.

UDVALGTE FOKUSOMRÅDER I DRIFTEN - VARME

Varmeinstallationer efterses primært for at sikre deres funktion, og sjældent fordi manglende drift kan medføre følgeskader. Indreguleringsventilerne i anlægget fungerer ved at begrænse vandmængden, så der er nok varme til at opvarme alle boliger i byggeriet. Hvis det er nødvendigt at fylde vand på varmeanlægget mere end to gange årligt, kan det være tegn på utætheder.

Kontrollér, om der er tilstrækkeligt tryk på varmeanlægget

Over tid kan der komme aflejringer i systemet, og der er derfor behov for kontrol og justering af indreguleringsventiler. Lad en vvs’er kontrollere, om der kommer den nødvendige mængde vand gennem systemet.

Udluft radiatorer i de enkelte boliger

Der kan komme luft i radiatorerne, når der tilføres vand til systemet på grund af for lavt tryk. Det gælder især de øverste radiatorer i et etageboligbyggeri.

UDVALGTE FOKUSOMRÅDER I DRIFTEN - AFLØB

Velfungerende afløb er med til at sikre, at konstruktioner ikke udsættes for uhensigtsmæssig vandpåvirk­ning. Drift af afløb omfatter især oprensning og kontrol af fuger omkring afløb.

Rens gulvafløb

Et tilstoppet gulvafløb kan betyde ekstra vandbelastning af gulvet i vådrummet. Derfor er det en vigtig driftsopgave at rense gulvafløb eller sørge for, at beboerne selv gør det.

Rens vandlåse køkkenvaske og håndvaske i boliger

Tilstoppede vandlåse kan føre til vandbelastning af overflader.

UDVALGTE FOKUSOMRÅDER I DRIFTEN - VENTILATION

Drift af ventilationsanlæg afhænger af ventilationstype. Hvis der udelukkende er naturlig ventilation i byg­geriet, bør driftspersonalet sørge for, at beboerne ved, hvordan de bedst ventilerer deres bolig. På mekani­ske ventilationsanlæg skal filtre skiftes, og hvis der er tale om decentrale anlæg skal driftspersonalet som regel have adgang til boligerne for at skifte filtrene.

Skift filter to gange årligt

Beskidte filtre forringer luftkvaliteten. Skift derfor filtrene som anvist af leveran­ døren. Normalt er det to gange årligt.

Undgå tilstoppede aftrækskanaler

Nogle beboere tilstopper aftrækskanaler på grund af støj eller trækgener. I et centralt ventilationsanlæg forstyrrer tilstopning af kanalerne ventilationsanlæggets funktion. Kontrollér derfor, om der er tilstoppede kanaler inden indregulering.

Indregulér ventilationsanlægget cirka hvert andet år

Indregulering af ventilationsanlæg har betydning for komfort og fugtbelastning i boligen. Et anlæg, der ikke er indreguleret korrekt, kan skabe trækgener og få beboerne til at stoppe kanalerne til.

UDVALGTE FOKUSOMRÅDER I DRIFTEN - KLOAK

Kloakken er uden for bygningen, men hvis den er stoppet til, kan det føre til skader på bygningen. Regn­ vandsbrønde, sokkelrender, afløbsrender og pumpebrønde hører til de udendørs kloakinstallationer, som driftspersonalet skal rense og sikre funktionen af.

Oprens regnvandsbrønde, sokkelrender og afløbsrender

Når brønde og render er fri for blade og affald kan regnvand hurtigere trænge væk. Det kan beskytte boligerne mod oversvømmelse og facaderne mod opfugtning.

Kontroller pumpebrøndenes funktion

En velfungerende pumpebrønd kan beskytte bygningen mod over­svømmelse, når det regner kraftigt.

Driftseksempel: FORDELERRØR til vand kan ikke inspiceres eller udskiftes uden, at andre installationer skal afmonteres.

Driftseksempel: INSPEKTIONSLEMMEN er kun 30 x 30 cm, og for lille til at kunne inspicere eller udskifte installationer gennem lemmen.

Driftseksempel: KABELGENNEMFØRINGEN i toppen af ventilationsaggregat på taget er tætnet med silicone og skal efterses ofte for at undgå vandindtrængning.

Driftseksempel: MESSINGFITTING OG RØR af rustfrit stål er en dårlig kombination, der kan føre til interkrystallinsk korrosion og pludselige brud med voldsomme vandskader til følge.

MERE VIDEN

Find detaljerede anvisninger og vejledninger på: www.byg­erfa.dk og www.build.aau.dk

Afsnit 8 af 9
Driftsforhold - bygningsdele siden er indlæst